第四季度的二手楼市将出现量价齐升的局面
2020-03-01 17:25
来源:未知
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地王周边成交不降反升

据合富置业成交数据分析,近一个月以来,中心四区二手中大户型住宅市场成交热点落在200万~400万元,占中大户型成交的五成,而总价在400万~600万元以上的二手优质中大户型物业交投也相当旺,成交占比亦超20%。

超五成换房客一次性付款

新动向

节后行情

看涨预期未变 或现量价齐升局面

市况速递

传统“小淡季”

“根据我们的成交数据统计,9月1日~17日比8月同期少了11%的成交量,一手新盘推货加密对二手楼市的成交冲击明显。”满堂红研究部高级经理周峰接受采访时表示,各区的二手房成交速度均有放缓的迹象。不过,与往年“金九银十”不同的是,今年有个别板块的二手房成交量不降反增。据中原地产市场部主任黄燕飞介绍,虽然9月份二手房整体成交量出现环比锐减,但一些“地王”周边的一手住宅项目开价较高,致使一、二手价差加大,“坚持要在‘地王’周边置业且预算有限的‘刚需’买家倾向选择价格更接地气的二手房,一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。”

改善型买家入市更积极

此外,根据去年楼市表现来看,四季度是改善型换房客、高端实力买家集中入市的旺季,往往会带动中大户型二手住宅交投进一步升温。而从目前市场情况分析,从“金九银十”持续至年底,中大户型二手住宅交投有望进一步升温。

随着“金九银十”拉开大幕,广州一手新盘进入密集推货期,房地产市场热度持续走高。但从供应量来看,新货主要集中在外围板块,如萝岗、南沙、花都、增城等区域。中心四区一手新货仍处于“空档期”,仍维持货量少、户型偏大、价格高的局面。不少地处成熟区域的住宅项目,其售价基本超过3.5万元/m2,套均总价多为300万元以上,120平方米以上中大户型产品起步总价更高。

从二手楼市中大户型交投热点分布来看,天河、海珠、越秀、荔湾这四个一手新货最缺货的市中心区,是目前中大户型二手市场的交投热点。多达六成的中大户型二手住宅成交个案落在中心四区,尤其是天河北、珠江新城这些一手新货不多的区域,近期二手大中户型住宅交投都相当活跃。如帝景苑、南天广场等楼盘单价未超过3万元/m2、价格较具吸引力的电梯三房,获得了改善换房及首置一步到位等自住型购房者的青睐。

商贷放款难

业主“宽容”买家选公积金贷款

六成中大户型成交集中中心四区

根据过往经验,一手楼市的传统销售旺季“金九银十”都是二手楼市的“小淡季”。据业内人士介绍,由于客源被密集加推新货的一手住宅项目分流,进入9月份,尽管二手房价仍未出现松动,但全市二手房的成交量都出现不同程度的萎缩,却是不争的事实。

中大户型住宅市场的需求旺盛

采访过程中,多位业内人士均表示,早前备受关注的商贷放款难仍在影响市场成交,“现在能贷到款的银行就几家,放款时间长短则要靠运气、拼人品了。”而在商贷放款慢的现实面前,越来越多业主开始放松对买家付款方式的“硬性要求”,从不接受买家以公积金贷款按揭形式付款,到能接受买家以组合贷或纯公积金贷款购房。据统计,9月1日~17日,通过满堂红地产促成的二手住宅交易中,一次性付款的比例为27.1%,公积金贷款的比例为20.4%,纯商业贷款比例为21.0%,组合贷款比例为31.5%。

与此同时,受制于银行贷款额度紧张和“双合同”泛滥,“即使是首套房其实际首付也基本在五成以上”,买家所要承担的首付压力正在增大,入市门槛暗中升高。在多重因素的影响下,原本被一手新盘抢客的二手楼市,却也显得有些反常。据业内人士介绍,部分已经抢闸开售的一手新盘价格高于购房者预期,“一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。” 文/图:记者王雯倩

抢闸开卖的一手新盘价格高于购房者预期,回流二手楼市的买家不断增加

据了解,现时出手购入中大户型物业的买家,多是“不差钱”的实力客户,无惧商贷放款难题。合富置业成交数据显示,在近期购买120平方米中大户型物业的改善型个案当中,多达51.1%的个案采用一次性付款的方式购房。

谈及眼下的二手楼市“小淡季”何时结束,中原地产黄燕飞表示,最快也要等到10月中下旬才见起色,而在成交量和成交价方面,如无新调控政策出台,第四季度的二手楼市将出现量价齐升的局面。反观业主,其反价幅度也会从眼下的3万~5万元略有上涨。

周峰指出,今年7月份,买家一次性付款的比例曾高达36%,其比例较受到“政策末班车”刺激的3月份还要高。而从8月份开始,选择公积金贷款的比例开始逐步增多,“主要是因为商贷放款难,其放款速度甚至与选择纯公积金、组合贷款的时间相差无几,有的纯公积金贷款放款还比商贷要快。”因此,除了坚持要买家一次性付款的业主,现时能接受买家贷款购房的业主,都能接受其选择公积金贷款或组合贷款。

在房贷额度偏紧的市况下,一次性付款型买家反而较按揭买家拥有更强的议价能力。合富置业鸿翔分行主管王伯略表示,近期成交一套天河北帝景苑121平方米的三房单位,业主最初放盘价仅290万元,因看好后市,反价到300万元。“这套单位同时有几个买家看中,但只有一位买家能一次性付款,其他几位都只能按揭购房。”后来,业主担心将物业卖给按揭买家后需等很长时间才能收齐楼款,于是小幅降价到295万元将物业卖给一次性付款的买家。

从成交均价来看,眼下中大户型的二手房与去年同期相比,涨幅高于大市整体水平。合富置业市场经理梁燕明表示,与今年3月相比,目前120平方米以上二手住宅的成交均价已出现多于一成的涨幅。“尽管价格有所上涨,但在看涨预期的驱动下,中大户型住宅市场的需求仍比较旺盛。”而业主则普遍看好后市,降价意愿不大,再加上一手市场的影响,将对中大户型二手住宅价格构成有力支撑。

近期,改善型买家入市积极性有所提升,合富置业市场经理梁燕明表示,与“刚需”型买家只是关注满足自身居住需求不同,影响“非刚需”型买家入市的主要因素是政策和楼市表现,今年一季度末二手楼市即走出一波“末班车行情”的交投高潮,再加上近几个月楼价持续走高,促使以楼市表现为入市依据的改善换房等非首置“刚需”型买家加快出手。

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